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旅游地产要火!国家支持5年,抓住机会!

发布时间:2016-08-01   来源:  
  

  

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        按全球消费规律,当人均GDP超过八千美元,旅游将是消费的重点,看看全球主要景点的中国游客就知道,中国显然进入了全民旅游时代。在城镇化进程中,旅游经济,包括旅游地产会得到大发展,这在战略上无疑是成立的。
        “旅游用地”政策一直是旅游业界密切关心的话题,三部门联合发布意见是贯彻落实党中央国务院文件精神、促进旅游业改革发展的重大举措。
2015年年底,一份红头文件极大提振了中国文化旅游地产发展的信心。国土资源部联合住房城乡建设部、国家旅游局印发了《关于支持旅游业发展用地政策的意见》,文件的实施将对推动旅游业健康快速发展、促进旅游消费快速增长、培育发展新动力产生积极作用。
        俗话说,政策发布容易落实难。如今,全国各地已经结合当地特色旅游文化,相继出台地方性法规,最重要的就是接下来的落实情况。
        全国房地产已经进入“白银时代”,但旅游行业的投资势头强劲,很多房地产企业加快布局旅游产业,主要投资旅游综合体、旅游度假区、高星级酒店等大型旅游项目。这为旅游度假地产成熟提供了条件。首先,很多大房企还未染指,而众多中小房企、民企正在积极拼搏,迸发出勃勃生机,旅游度假地产也是一片欣欣向荣。其次,旅游度假地产应该属于相对刚需产品,受经济周期影响较小。最后,旅游度假地产如果与养老地产相结合,将会有巨大的想象空间和发展机会。所以,安家传媒集团董事长刘文斌认为,关于支持旅游业发展用地政策从去年颁布到现在有一个过程,全国各地也基本做好了落实政策的准备,发展旅游度假地产恰逢其时,很多房企如果资质满足条件,可将旅游度假地产作为转型的出路之一。
        土地供应进一步向旅游业发展倾斜,落实旅游重点项目新增建设用地。
        1.明确要求有效落实旅游重点项目新增建设用地。
        2.加大旅游扶贫用地保障。
        3.支持使用未利用地、废弃地、边远海岛等土地建设旅游项目。
        4.旅游相关建设项目中用途单一且符合法定划拨范围的,可划拨供应。
        5.影视城、仿古城按“娱乐康体用地”办理。
        6.亭、台、栈道、厕所、步道、索道缆车等设施用地按“其他建设用地”办理。
        7.加大旅游厕所用地保障力度。
        明确旅游新业态用地政策,乡村旅游、文化旅游、自驾车房车旅游、邮轮游艇旅游、研学旅游等新业态得到政策扶持,存在重大发展机遇。
        1.发展乡村旅游可以使用集体建设用地。
        2.城镇和乡村居民可以利用自有住宅或其他条件从事旅游经营。
        3.自驾车房车营地按旅馆用地管理。
        4.邮轮、游艇旅游码头可采取协议方式供地,现有码头增设邮轮、游艇停泊功能的可保持土地权利类型不变。
        5.开展文化、研学旅游,土地权利人用现有房产兴办接待设施的,可保持原有土地用途、权利类型不变。
 
        以下为《意见》全文。
 
        国土资源部 住房和城乡建设部 国家旅游局
        关于支持旅游业发展用地政策的意见
        国土资规〔2015〕10号
        各省、自治区、直辖市和新疆生产建设兵团国土资源、住房和城乡建设、旅游主管部门:
        为贯彻党的十八届五中全会精神,落实《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》(国发〔2014〕31号)、《国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》(国办发〔2015〕62号)相关部署,促进稳增长、调结构、扩就业,提高旅游业用地市场化配置和节约集约利用水平,现就相关用地问题提出以下意见。
        一、积极保障旅游业发展用地供应
        (一)有效落实旅游重点项目新增建设用地。按照资源和生态保护、文物安全、节约集约用地原则,在与土地利用总体规划、城乡规划、风景名胜区规划、环境保护规划等相关规划衔接的基础上,加快编制旅游发展规划。对符合相关规划的旅游项目,各地应按照项目建设时序,及时安排新增建设用地计划指标,依法办理土地转用、征收或收回手续,积极组织实施土地供应。加大旅游扶贫用地保障。
        (二)支持使用未利用地、废弃地、边远海岛等土地建设旅游项目。在符合生态环境保护要求和相关规划的前提下,对使用荒山、荒地、荒滩及石漠化、边远海岛土地建设的旅游项目,优先安排新增建设用地计划指标,出让底价可按不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取相关费用之和的原则确定。对复垦利用垃圾场、废弃矿山等历史遗留损毁土地建设的旅游项目,各地可按照“谁投资、谁受益”的原则,制定支持政策,吸引社会投资,鼓励土地权利人自行复垦。政府收回和征收的历史遗留损毁土地用于旅游项目建设的,可合并开展确定复垦投资主体和土地供应工作,但应通过招标拍卖挂牌方式进行。
        (三)依法实行用地分类管理制度。旅游项目中,属于永久性设施建设用地的,依法按建设用地管理;属于自然景观用地及农牧渔业种植、养殖用地的,不征收(收回)、不转用,按现用途管理,由景区管理机构和经营主体与土地权利人依法协调种植、养殖、管护与旅游经营关系。
        (四)多方式供应建设用地。旅游相关建设项目用地中,用途单一且符合法定划拨范围的,可以划拨方式供应;用途混合且包括经营性用途的,应当采取招标拍卖挂牌方式供应,其中影视城、仿古城等人造景观用地按《城市用地分类与规划建设用地标准》的“娱乐康体用地”办理规划手续,土地供应方式、价格、使用年限依法按旅游用地确定。景区内建设亭、台、栈道、厕所、步道、索道缆车等设施用地,可按《城市用地分类与规划建设用地标准》“其他建设用地”办理规划手续,参照公园用途办理土地供应手续。风景名胜区的规划、建设和管理,应当遵守有关法律、行政法规和国务院规定。鼓励以长期租赁、先租后让、租让结合方式供应旅游项目建设用地。
        (五)加大旅游厕所用地保障力度。要高度重视旅游厕所在旅游业发展中的文明窗口地位和基本公共服务作用。新建、改建旅游厕所及相关粪便无害化处理设施需使用新增建设用地的,可在2018年前由旅游厕所建设单位集中申请,按照法定报批程序集中统一办理用地手续,各地专项安排新增建设用地计划指标。符合《划拨用地目录》的粪便处理设施,可以划拨方式供应。支持在其他项目中配套建设旅游厕所,可在供应其他项目建设用地时,将配建要求纳入土地使用条件,土地供应后,由相关权利人依法明确旅游厕所产权关系。

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        二、明确旅游新业态用地政策
        (六)引导乡村旅游规范发展。在符合土地利用总体规划、县域乡村建设规划、乡和村庄规划、风景名胜区规划等相关规划的前提下,农村集体经济组织可以依法使用建设用地自办或以土地使用权入股、联营等方式与其他单位和个人共同举办住宿、餐饮、停车场等旅游接待服务企业。依据各省、自治区、直辖市制定的管理办法,城镇和乡村居民可以利用自有住宅或者其他条件依法从事旅游经营。农村集体经济组织以外的单位和个人,可依法通过承包经营流转的方式,使用农民集体所有的农用地、未利用地,从事与旅游相关的种植业、林业、畜牧业和渔业生产。支持通过开展城乡建设用地增减挂钩试点,优化农村建设用地布局,建设旅游设施。
        (七)促进自驾车、房车营地旅游有序发展。按照“市场导向、科学布局、合理开发、绿色运营”原则,加快制定自驾车房车营地建设规划和建设标准。新建自驾车房车营地项目用地,应当满足符合相关规划、垃圾污水处理设施完备、建筑材料环保、建筑风格色彩与当地自然人文环境协调等条件。自驾车房车营地项目土地用途按旅馆用地管理,按旅游用地确定供应底价、供应方式和使用年限。
        (八)支持邮轮、游艇旅游优化发展。新建邮轮、游艇码头用地实行有偿使用。有偿使用的邮轮、游艇码头用地可采取协议方式供应。现有码头增设邮轮、游艇停泊功能的,可保持现有土地权利类型不变;利用现有码头设施用地、房产增设住宿、餐饮、娱乐等商业服务设施的,经批准可以协议方式办理用地手续。
        (九)促进文化、研学旅游发展。利用现有文化遗产、大型公共设施、知名院校、科研机构、工矿企业、大型农场开展文化、研学旅游活动,在符合规划、不改变土地用途的前提下,上述机构土地权利人利用现有房产兴办住宿、餐饮等旅游接待设施的,可保持原土地用途、权利类型不变;土地权利人申请办理用地手续的,经批准可以协议方式办理。历史文化街区建设控制地带内的新建建筑物、构筑物,应当符合保护规划确定的建设控制要求。
 
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        三、加强旅游业用地服务监管
        (十)做好确权登记服务。各地要依据《不动产登记暂行条例》等法律法规规定,按照不动产统一登记制度体系要求,不断增强服务意识,坚持方便企业、方便群众,减少办证环节,提高办事效率,改进服务质量,积极做好旅游业发展用地等不动产登记发证工作,依法明晰产权、保护权益,为旅游业发展提供必要的产权保障和融资条件。
        (十一)建立部门共同监管机制。风景名胜区、自然保护区、国家公园等旅游资源开发,建设项目用地供应和使用管理应同时符合土地利用总体规划、城乡规划、风景名胜区规划及其他相关区域保护发展建设等规划,不符合的,不得批准用地和供地。新供旅游项目用地,将环保设施建设、建筑材料使用、建筑风格协调等要求纳入土地供应前置条件的,提出条件的政府部门应与土地使用权取得者签订相关建设活动协议书,并依法履行监管职责。要及时总结旅游产业用地利用实践情况,积极开展旅游产业用地重大问题研究和探索创新。
        (十二)严格旅游业用地供应和利用监管。严格旅游相关农用地、未利用地用途管制,未经依法批准,擅自改为建设用地的,依法追究责任。严禁以任何名义和方式出让或变相出让风景名胜区资源及其景区土地。规范土地供应行为,以协议方式供应土地的,出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。严格旅游项目配套商品住宅管理,因旅游项目配套安排商品住宅要求修改土地利用总体规划、城乡规划的,不得批准。严格相关旅游设施用地改变用途管理,土地供应合同中应明确约定,整宗或部分改变用途,用于商品住宅等其他经营项目的,应由政府收回,重新依法供应。
这几年有很多地方都在大力发展旅游,大搞旅游地产,要靠优质风景吸引人流,靠人流带动地产。但是如果开发商还把旅游简单地当成景色消费,把旅游地产化,那就大错特错了。
国内旅游地产最大的问题是旅游投资周期长,投资大,另外,旅游有十分明确的季节性,旅游旺季供不应求,旺季一过,门可罗雀。目前旅游地产做不起来,原因多在于此。
 
        其实按“互联网+”的思路,出路很容易找到,那就是改变传统的“旅游地产住宅化”思路,即不要指望卖掉地产来回流现金,而是建立“互联网+旅游文化+休闲养生”的资本模型,这个模型包括这么几点:
        1. 建立全国甚至全球性的旅游主题的电商平台,以兴趣,爱好与价值观细分旅游用户(更简单的做法,是直接与旅游电商公司成立合资公司)
        2. 把招商的钱用于吸引用户到平台上来(按互联网营销标准,几十万旅游用户也就最多几百万就搞定)
        3. 将这个电商平台资本化(按资本市场估值,几十万旅游用户至少值几千万美元),平台有了价值,就可以引入战略投资者。
        4. 将线下旅游地产作为电商平台的休闲社交娱乐平台(把旅游需求转化为休闲度假娱乐需求,从而有效避免淡旺季问题),产品发布平台(如拉斯维加斯)与大众创业培训平台(主题化的微商体系),通过众筹等方式创造参与式的旅游景点。
        5.将此O2O旅游体系到新三板或创业板上市,通过增发获得经营所需要的资金支持,并通过并购或被并购等方式实现规模经营,将资产证券化。
 

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